风城前方-新秀挑起加索尔大梁 我是天津人
来源:优德S出品    2016年08月28日

排队抢房的另一面:上海远郊楼盘去化艰难

“限价 摇号”组合拳,让不少热点城市的购房者陷入“买到就是赚到”的疯狂,南京、杭州、武汉、成都等城市购房者纷纷上演排队拼运气的戏码。然而在上海,一手住宅市场已经陷入严重的两极分化,即便在限价情况下,有些楼盘也根本卖不动。

上海曾出现过一波房价上涨热潮,这股热潮也从一线城市传导至二三四线及西部,而现在,上海正在“退潮”。郊环盘,非品牌开发商,项目无亮点支撑——这几种楼盘明显成为了“裸泳者”。

新盘的认筹数是衡量开盘当天是否热销的晴雨表。根据上海相关规定,商品住房项目开盘销售应采取公证摇号排序,按序购房。新盘取得预售证后,可积累客户进行认筹,有意向客户缴纳认筹意向金,获取摇号资格。

今年前5个月,上海一共发出70余张预售证,并且全部开盘,据界面新闻记者统计,有约60%的楼盘,认筹客户数低于可售房源数量,也就是说开盘时的摇号中标率达到100%。其中又有约15%的楼盘,认筹数与房源数比值小于20%,这一数据可以说是较为冷清了。

中粮前滩海景壹号共有3127组认筹客户,抢437套房,中标率仅14%,着是上海今年前5月认筹数最多、中标率最低的楼盘;翠湖天地隽荟有385组认筹客户抢118套房,中标率31%,热门程度仅次于中粮前滩项目;同济融创玫瑰公馆则有860组认筹客户抢266套房,排入热门前三甲。

然而这仅仅是上海楼市的A面,另一些销售惨淡的楼盘则构成了B面。根据上海东方公证处公开数据,有楼盘认筹人数仅仅是个位数。崇明三湘森林海尚有5组客户认筹,房源数有161套;上海新天鸿社区仅有8组客户认筹,房源数有456套。

从表面上来看,市区盘普遍较热,远郊盘较冷,但也有例外。位于崇明长兴岛凤凰镇的泰禾大城小院是泰禾“小院系”首个项目,距离浦东核心区域尚有30—50分钟车程,主打独院、联排以及叠墅,今年以来两次开盘整体去化率超过95%,两期800多套房源目前已经售罄。

绿地新里波洛克公馆位于青浦区重固镇,外环与上海绕城高速之间,距离最近的地铁站也有6.8公里,但开盘前有1053组客户认筹,首日去化率达80%。位于金山区张堰镇的碧桂园金山星作,也有372组客户抢170套房,所有房源已售罄。

从整体情况来看,大品牌房企的项目去化率,明显好于小开发商的楼盘。梳理前5个月上海所有开盘楼盘,大致有三种因素会导致去化差:郊环盘,非品牌开发商,项目无交通、学区、低价等亮点支撑。而如果这三个因素正好凑到一起,那么楼盘的去化就显得非常艰难了。

“据我了解,外郊环的项目,很多连30%的去化率都没有,一是因为现在改善性需求热过刚需,但目前刚需盘放得比较积极,二是因为市场预期不对,市中心限价在八九万的情况下,远郊一些楼盘还开三四万,被购房者认为没有性价比。”中原地产首席分析师卢文曦对界面新闻记者说。

楼市中的低预期也传导到了土地市场。今年上海土地市场真正意义上挂出的第一幅居住用地,嘉定区江桥镇北社区K2-01地块,竟然只有一名有效申请人,业内人士透露,唯一的申请方可能是保利地产,或以底价21.3亿元拿下这块3.88万平方米的地块,楼面价3.05万元/平方米。

业内人士分析称,面对稀少的土地放量,却没有房企再愿意拿这块地的原因,可能是有了“前车之鉴”——2015年龙湖地产以46.5亿元拿下江桥一宅地,楼面价2.71万元/平方米,但至今仍未取证开售。如今江桥K2-01地块起始楼面价甚至还要高出约3000元/平方米,加上今年房企资金偏紧,自然没有房企愿意投入到不明朗的土地市场中。

“从目前上海土地市场的情况来看,可以预判两到三年以后,租赁住宅会成为市场上非常重要的供应源。”卢文曦说。

上海的二手房市场仍在进一步下滑。3月份全市有1.8万套的二手房成交量,4月份则降为1.4万套。“4000套的落差是比较罕见的,按理来说不应该在三四月份出现。”卢文曦表示,二手房市场挂牌者越来越多,许多人在寻求卖房后购置改善型住房的机会,但买家寥寥,有卖家一套房子挂牌一年多后愿意降价40万出售,但仍然没有买家愿意谈。原来谈价空间锁定在5%左右,现在扩大到10%了。

总体来看,尽管近两个月有一批市中心高端项目入市引发小高潮,但上海楼市仍在进一步趋于平稳。